地方性法规对破坏房屋承重结构和主体结构违法行为的处罚幅度应如何设定？

物业交付后，如果业主没有实际入住使用，是否需要缴纳物业服务费？ 我应该缴纳多少物业费？

竣工验收后，建设单位能否将供水、供电、供气、供热等专业运营设施设备的所有权转让给专业运营单位？

由于社会历史原因，实践中上述财产纠纷时有发生。 为加强物业管理，解决实际问题，一些地方在立法过程中做出了一些探索性规定。

这些地方性法规与上级法律是否一致？ 上层手段有没有突破？ 近日，全国人大常委会法工委发布的备案审查工作案例给出了答案。 法务委员会根据各方意见，根据《立法法》和《条例及司法解释备案审查工作办法》的有关规定，对地方性法规中涉及物业管理的部分规定提出了审查意见。 地方立法对破坏承重墙等行为的处罚规定低于上级法律的处罚，但法工委明确要求叫停。

经审查，法工委认为地方立法应当符合立法权限，与民法典和国务院有关行政法规相一致。 同时，还要注重立法的实际效果和可操作性。

地方立法不应减轻处罚并放松对承重墙等损坏的控制。

承重墙是支撑建筑物的基础、楼板、梁、柱等主要荷载的墙体。 当地震等自然灾害发生时，它们在承受冲击方面发挥着重要作用。 私自拆除承重墙，可能需要投入巨额加固修缮，也可能导致整个房屋脆弱甚至倒塌，后果不堪设想。

今年5月，黑龙江省哈尔滨市一租户私拆承重墙，引起社会高度关注。 据媒体报道，在施工现场，一台小型挖掘机和叉车被运到室内进行残酷的拆除作业。 被拆除的墙壁上，一根根钢筋裸露在外，令人触目惊心。 这也导致涉事大楼多层墙体出现裂缝，多名居民被紧急疏散安置，总共造成损失超过1.6亿元。

无独有偶，私人拆除承重墙的现象并非个案。 类似案件多地发生：今年4月，广东省广州市白云区岭南新世界一居民在装修过程中私自拆除承重墙，导致房屋上层局部出现裂缝。 ; 今年2月，浙江省杭州市一小区居民非法装修、破坏承重剪力墙，导致多名居民墙体出现裂缝； 2022年5月，湖北省武汉市一居民私自砸毁承重墙，导致多名居民家中墙壁出现裂缝。 业主集体谴责涉事人员...

这种损害其他业主生命财产权益的行为引起了社会的高度关注。 公众对此反应强烈，持续要求严惩私自拆除承重墙的违法行为。 住房城乡建设部也为此专门发出通知，要求坚决遏制私拆承重墙等违法违规行为。

目前，我国法律法规对私拆承重墙的处罚有明确规定。 《建筑法》第七十条规定，违反本法规定房地产经营与估价专业，擅自实施涉及改变建筑物主体或者承重结构的装修工程的，责令改正，处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 造成损失的，应当承担赔偿责任； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。 《建筑工程质量管理规定》（以下简称《规定》）第十五条规定，装修过程中，建筑使用单位不得擅自改变建筑主体和承重结构。 第六十九条规定，建筑使用人违反本条例规定，在装修过程中擅自改变建筑主体和承重结构的，责令改正，处五万元以上以下罚款； 10万元以上。

但在实践中，一些地方性法规规定的处罚力度低于上级法律的处罚力度。 某省份《物业管理条例》规定：“业主、物业使用人有下列行为之一的，由有关行政部门给予处罚： （一）违反本法第七十一条第三款规定的；规定并破坏房屋的承重能力。 建筑物或者主体结构损坏的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令立即改正，恢复原状，可以处1万元以上5万元以下； 情节严重的，可以处五万元以上十万元以下的罚款。 美好的……”

对此，法制委认为，根据《条例》，建筑使用者在装修过程中擅自改变建筑主体及承重结构的，将处以5万元以上罚款。不超过10万元。 某省物业管理条例规定，业主、物业使用人损坏房屋承重结构或者主体结构的，处一万元以上五万元以下罚款。 情节严重的，处五万元以上十万元以下罚款。 该罚款明显低于《条例》规定的罚款数额，属于放松管制，不符合上位法律的规定。

法工委认为，制定机关应提高认识。 房屋的承重结构、主体结构涉及公共安全，地方性法规应当严格执行上级法律的相关规定，不得放松管制、减轻处罚。

业主未实际入住时是否可以减免或者减少物业费，可以在合同中约定。

物业费缴纳一直是物业管理中无法回避的问题。

如果房子交付后没有搬入或装修，还需要缴纳物业费吗？ 如果我必须付款，我可以打折吗？ 在实践中，这个问题经常被提出。 本案中，法务委员会对相关问题进行了澄清。

关于物业费的缴纳，《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。 物业服务提供者已按照协议和有关规定提供服务的，业主不得以不接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。 《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当按照物业服务合同缴纳物业服务费。 业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，业主应当按照约定承担缴纳物业服务费的连带责任。 已竣工但尚未销售或者移交购房人的房产，物业服务费由建设单位缴纳。

法工委认为，根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同向物业服务企业缴纳物业费，不得以有下列情况为由拒绝向物业服务企业缴纳物业费：不接受或者不需要接受相关物业服务作为抗辩。 。 《民法典》没有规定物业费的确定标准以及不同情况下的缴纳比例。 实践中，对于未实际入住的业主是否可以减免物业费的问题，可以在物业服务合同中约定。 没有约定的，适用民法典的规定。

实践中，某省物业管理条例规定，已竣工但尚未销售、交付购房人的房产，物业服务费由建设单位承担。 物业交付后，业主未实际入住使用的，需支付总物业服务费的70%。 对于这一规定，法务委员会认为缺乏优越的法律依据，在实践中难以操作。

地方政府无权规定专业运营设施设备所有权的转让。

在本次公布的案件中，法工委还就专业运营设施、设备的所有权由建设单位向专业运营单位转让问题给出了审查意见。

实践中，社区内变（配）电、二次供水、换热、燃气调压及相关管道等专业运营设施设备的归属情况相对复杂。 某省物业管理规定规定，竣工验收后，建设单位应当移交变（配）电、二次供水、换热、燃气调压等专业运行设施设备以及相关管道的所有权等专业运营设施设备，交给专业经营单位组织安装施工； 专业经营单位接管并负责专业经营设施、设备的管理、维修、保养和更新。

法工委认为，地方性法规的这一规定与上位法不一致。 原因是，《民法典》第271条规定，业主对住宅、商业建筑等建筑物的专有部分享有所有权，并对专有部分以外的共有部分享有分享和共同管理的权利。 第274条规定，建筑区域内的其他公共场所、公共设施和物业服务建筑，属于业主所有。 《物业管理条例》第二十七条规定，建设单位不得擅自处分业主依法享有的财产共有部分、公用设施、设备的所有权或者使用权。 《物业管理条例》第五十一条第一款规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当承担物业管理范围内有关管道、设施、设备的维修、保养责任。依法对物业管理区域进行管理。

法工委认为，根据民法典的规定，业主对建筑物专有部分享有所有权，对建筑区域内的共有部分享有共有权。 变（配电）、二次供水、换热等为业主公用部分。 燃气调压等设施设备及相关管道的所有权属于业主共同所有，建设单位不得将其所有权转让给相关专业经营单位。 根据《物业管理条例》，供水、供电、供气、供暖等共用设施设备的所有权属于业主共同所有，不影响相关单位对专业物业的维修、保养责任。经营设施和设备。

法工委指出，某省物业管理条例中关于建设单位应当将专业运营设施、设备所有权转让给专业运营单位的规定，涉及公民基本财产权，与《物业管理条例》的规定不符。民法典。 地方性法规无权作出上述规定。 。 （朱宁宁）

课程背景

2023年，开发企业矿山爆炸风险将更加凸显，行业下行趋势明显。 在房地产母公司“抓骨头疗伤”的大环境下，传统房企需要探索属于自己的内涵式发展道路。 面对成本上升、员工流失率高、业主不满、资金不利等问题，扩大多元化经营成为物业企业生存的唯一出路。 如何将物业管理企业打造成集管理、服务、便利、商业效益于一体的资源整合平台，打造提供多元化经营项目的综合服务集成商，已成为物业企业创新模式、实现转型升级的关键点。业务突破。

本次培训旨在重点关注物业企业“非四保”类别营业收入的拓展。 讲师都是多年从事一线房地产运营的管理人员。 他们通过现代互联网技术和产业联盟，将行之有效的成功经验与同行分享。 发挥优势，将各类物业企业转型为能够深度赋能各类企业和创业群体的平台。 物业从业者将引导线下服务商，然后聚焦区域内线下社区的居民和用户，解决他们的问题。 各种需求。 通过成熟的制度安排，不仅能让相关社区业主深度受益，还能帮助物业成为“永久管家”，获得丰厚回报。

课程收入

1、对标杆物业多重管理体系建设进行360度解码；

2、改变传统物业管理公司的困境和顽固亏损，扭亏为盈；

3、全面掌握整合外部资源的技能房地产经营与估价专业，实施服务集成商模式；

4、改变现有企业主订单量低的问题，让多元化经营真正成为利润增长点；

5、深入理解和掌握社区电商实现快速落地的有效方法。

培训对象

1、关心物业管理企业运营效率的决策管理者（事业单位总经理、副总经理、后勤管理负责人）；

2、负责物业项目经营效益的特定中高层管理人员（项目经理、主管等）；

3、物业管理公司专门设立的各业务部门的员工；

四、物业管理服务相关协作部门及人员。

时间和地点

2023年9月21日-23日（21日报到）长沙市（具体地点，会务组将在开课前一周出具《参会确认函》）

讲师及培训大纲

▶ 9月22日上午

《物业企业多元化经营及增值服务项目开发》

▶ 讲师：梁老师

▶ 讲师简介：北京市海淀区和谐社区发展中心（GOCO）研究员，中国物业管理协会产业发展研究专业委员会、产学研专业委员会委员，物业管理标准化专家，曾就职于莲花、奥特莱斯、南方、恒大、正方物业等国内物业品牌公司，并为多家品牌物业公司提供咨询服务，取得了良好的业绩。 行业20余年，专注打造物业管理标杆和品质创新； 在担任物业管理领域董事长期间，他在行业内率先探索各类经营项目，取得了优异的业绩； 发表行业文章200余篇，编写了《物业管理前期服务实用工作手册》。

▶ 培训大纲：

1、物业管理产品

1、物业管理模式分类

2、从第三方运营向平台服务转型

3、企业管理变革

2. 品牌物业管理的真实历史

1.深圳案例

2、山东济南案例

3、河南案例

4、石家庄案

3、物业管理要素

1. 公共资源开发

2、发展增值服务

3、团队价值运营

4、先进的品牌管理

4、未来物业管理及价值研发

1、互联网思维

2、数字化在物业服务中的应用

3. 模块化业务案例

▶ 9月22日下午

《物业品牌建设与社区电商案例实践》

▶ 讲师：赵老师

▶讲师简介：地产365电商微信平台总负责人、武汉理工大学经济学院创业导师、武汉南湖街道社区治理创新咨询专家、多家地产企业多元化经营顾问、“微信公众号” 《住宅与地产》杂志社》专栏作家，拥有《物业企业新媒体运营十课》、《如何写出令业主满意的文案》、《物业增值服务及各类业务》等精品课程运营》；曾成功策划并实施过房地产、餐饮、美容化妆品行业的新媒体营销案例。2015年作为顾问帮助某美容公司实现单年营收数千万，后参与策划河北省知名“美女茶赌”活动营销。

▶ 培训大纲：

1、品牌建设、基础服务、多元化经营

1.1 为什么要打造品牌？

1.2 地产多元化经营概况

1.3 品牌建设与多元化经营的关系

2、物业社区电商项目立项及其六大要素

2.1 了解用户

2.2 利润决策

2.3 理解团购

2.4 项目选择

2.5 设计模式

2.6 收入分配

3、社区电商实际案例分析

▶ 9月23日全天

《物业管理多元化经营实战实践》

▶ 讲师：黄老师

▶ 讲师介绍：

MBA、内部明星讲师

中国物业管理协会社区生活服务委员会委员

万科地产/房地产学院经济管理系主任

万科物业管理领域十佳讲师之一

房地产管理和评估领域的学科带头人

万科地产研究院地产课程研发团队成员。

中国注册房地产估价师、注册房产经纪人

天津塘沽海洋石油化工园区土地集约利用评价项目负责人

▶ 培训大纲：

一、物业企业发展七大难点

2、物业公司开展多元化经营的顶层设计

2.1 探讨物业管理发展的五个阶段

基础物业服务阶段：保安、保洁、绿化、设备设施

特色服务发展阶段：根据业主需求开展个性化服务

资产管理运营阶段：房屋租售业务、装修业主

五星级管家服务阶段：一站式→一线→白金管家

智慧运营转型阶段：互联网→社区O2O→智慧社区

2.2 恪尽职守，不忘“本源”

思考：物业管理的“基础”是什么？

案例：万科的两大发展愿景

2.3 关注业主口碑，培养用户粘性

2.4 开展多元化经营，降低业主成本

案例：物业公司利用天猫模式携手韵达快递为开元带来欢乐

2.5 借助现代平台打造社区O2O商圈

3、重构角色定位，建立社区综合服务集成商

3.1 设计前端，快速集成，率先成为总承包商

3.2 社区经济模式下社区服务体系的两大要求

方便、惠及全体社区居民的社区服务体系

“社会福利”特殊群体社区服务体系

3.3 物业管理的“六脉剑”

针对不同物业定位市场提供差异化​​服务

为不同类型的房产市场提供多元化服务

针对不同客户群体提供人性化服务

商业项目随着消费观念的变化而与时俱进

经营项目立足于为客户提供优质的物业服务

为客户寻找他们需要但不了解的业务项目

4、解密万科案例，复制成功基因

4.1 万科物业32年品牌建设历程

4.2 解读万科地产多元化业务DNA

从“保险策划”到“保险交付”

从“硬装修房”到“旧房改造生意”

从“社区仓库”到“业主私人仓库”

从“一卡赚钱”到“玩互联网资本”

从“汽车美容”到“交通出行综合”

从“房屋租售代理”到“民宿经营”

从“空气质量检测”到“室内空气质量管理”

从“社区旅游”到“户外体验”

从“业主食堂”到“上门宴请”再到“特色餐厅”

从“UBER模式”到万科地产的“智慧联盟”

……

4.3 实践探讨：万科物业更名为万无云的内在逻辑

5、标杆物业差异化商业模式深度分享

5.1 案例：XX地产高端会议服务

5.2 案例：XX物业贴心养老服务

5.3 案例：XX物业公共商业服务

5.4 案例：全球五大银行业务模式分享

5.5 案例：保利地产“大地产”战略

5.6 案例：碧桂园“新地产”开发模式

收费

2980元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费、茶歇费等）。 如需住宿，请在报名回执表中注明。 食宿统一安排，费用自理；

团体报名优惠：企业团体报名或3人以上个人报名，每人立减200元。

登记方式

1、报名时间：8月22日至9月20日

2、联系人：赵老师（微信同号）

3、请参赛者填写报名回执表（附件1）并发至邮箱。

4、转账信息：

账户名称：坤联教育科技（河北）有限公司

开户银行：河北银行股份有限公司金桥支行

账号：906

（请在报名回执单上注明发票信息）