◎本文作者 | 星辰

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最近看新闻的朋友肯定都知道，国内一地产商大佬被英国警方突袭，戴上手铐压去了警局，理由是：

他贿赂美国公务员移民到美国多少钱，以获取在当地地产项目的开发许可。

而后，富力地产又以破纪录的1500万英镑（约为1.3亿人民币）的天价保释金（被富力否认）保释了这位大佬。

没错，这位大佬就是富力的创始人兼联席董事长张力（下图右）。

据悉，张力现在正被24小时监控于伦敦自家开发的一套豪华公寓里，随时可能被要求引渡美国。

然而，这还没结束。张力被指控贿赂美国官员的项目—— 555（中文称为富顿公寓），在当年开发时，还拿了EB-5的投资金额。

当年移民机构的推广广告

当时据说募集了48位EB-5申请者共计2400万美元的投资额，项目总投资8000万美元建成。

“EB-5的融资门槛低，谁不想在这当中捞一笔？”

张力被捕，给EB-5投融资项目撕开了一个口子。如果你正好打算投资EB-5拿美国身份，认真看完这篇文章，一定谨慎选择投资项目。

贿赂案中的中美差异

在讲EB-5融资诈骗之前，先回来讲一讲富力老总这件倒霉事。

现在讨论的焦点是，他会不会被引渡到美国。结论大概率是会的。因为英美之间的引渡，本身是个不平等条约，英国这边没啥筹码。

那话说回来，为什么一个身经百战、年流水上千亿的地产大佬，会因为美国一个投资额8000万美元的项目而身陷囹圄？

根据美国司法部网站上的一份起诉书，一位名为黄永乐（ Wong）的华裔商人作为牵线人，介绍了中国一家房地产商与美国加州公共事业部一位名为 Nuru（努如）的主管结识。

努如应邀在2018年赴中国旅行，全程享受五星级酒店，并接受了包括一瓶当时价值2070美元的葡萄酒在内的礼物，而相关费用、礼物均未依法上报。

作为回报，努如帮助这位中国开发商在加州快速拿到了开发项目的许可，并解决了其他一系列麻烦。

虽然起诉书上没有写明开发商姓甚名谁，但从如今大家都知道是张老板。

然而，对于张力而言，真有点憋屈，他甚至可能不认为这是贿赂。这点中美制度差异给张老板带来的文化冲突，代价是惨痛的。

在中国，要找人办事多少要给些好处，请人享受豪华旅行、送一瓶酒，看上去都很平常。

但在美国，利益方向公务员提供服务或礼品以获取行政便利，都是违法的，可以评判为贿赂，而且后果很严重。如果罪名成立，可能会判处高达4年有期徒刑。

现在，张力和他的律师团队要做的，就是极力证明他们招待努如主管不是为收购富顿公寓提供便利，但这一点怕是有点难。

谁能想到，一瓶2070美元的红酒，换来了1500亿英镑的保释金，后续可能还要为美国律师群体贡献业绩。

或许最初，张力仅仅是想给自己转移点美元资产。

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EB-5融资项目的坑

据了解，张力当时是通过其私人公司Z&L 在美国盘下富顿公寓，并从EB-5中融资开发了这个项目。

这个项目如今已经建成并售卖，与旧金山市政厅在同一街区上，地处核心。

在上看，一套两房两卫格局的公寓也要卖到100万美元。房屋的内饰也非常高端，厨房全套博世电器，光滑的台面、硬木地板。

发些项目美图感受下

不过，富顿公寓的建筑过程就很不顺利。根据外媒的统计，它经历了多次许可延期，其中一次是因其“墨西哥制造”的窗户有缺陷，直到近期才顺利完工。

但不止是富顿公寓，Z&L 还在后续通过EB-5融资新项目，吸引大量EB-5投资移民者注资。

不完全统计显示，Z&L共开发了12个房产项目，超3400个单元，其中包括旧金山的、、圣何塞的、188 West St James、洛杉矶的2806 West 7th等。

当中，2016-17年推出一个加州硅谷银塔EB-5项目，188 West St James，总投资3.4亿美元，EB-5融资就有1亿美元，约占29%。这个项目的EB-5申请者就多达200人！

而这几个项目都遇到一些问题，比如硅谷银塔在2018年被劳工部门调查，完工时间至少比预想的工期晚了一年。

这些对于如今在等待排期的投资者而言，是莫大的风险。可能刚要排到你的时候，项目没了，那美国会不会发绿卡给你？完全取决于移民官怎么判定。

投资者现在最不该碰的就是中国开发商的项目，地产商们都不好过。要知道，张力之所以如今身处英国，是为了处理富力在国外的资产。结果惹上这样一个麻烦，对富力接下来资产处置的进度也可能停滞，进而影响到资金回流。

而目前还在建设中的项目，比如325 会不会遇到资金问题，就要打个大大的问号了。

毕竟母公司富力已经出现了资金短缺，那么在海外开发的新项目肯定不是他们目前最上心的事。

用EB-5资金融资地产不是新鲜事

美国各类商业银行在2008年金融危机时，关闭了信贷渠道。此后，用EB-5低利率融资成为许多开发商的心头好。

过往排期较短的时候，借用EB-5资金融资的利息大约是5%，这比其他形式贷款动辄高达20%的利息水平，要低出许多。

虽然最近排期变长，利息也相应水涨船高，但对于开发商而言，也还是更便宜的选择。

而且相比于其他新兴的ESG项目，房产投资还是最看得懂、最稳的。

所以，美国有不少开发商，甚至有钱的大开发商，都愿意融些EB-5的资金建项目，EB-5也愿意反向选择。

如今作为低成本房地产融资，EB-5项目已经为美国新房产项目带来数十亿美元的资金。

EB-5签证计划已经为纽约市哈德逊广场这样的大型开发项目提供了资金（华尔街日报）

但是，由于审核要求没有普通商贷高、利率又很诱人，便有鱼龙混杂其中。有些不道德的开发商骗取资金后，会携款潜逃。

自2013年以来，美国证券交易委员会已在16起案件中指控与EB-5项目有关的人违反美国法律。

比如，佛蒙特州一宗8,500万美元EB-5项目背后的一个人，就电信欺诈等多项指控认罪，检方指出投资者的大部分资金都花在了与项目没什么关系的地方。

还有的假开发商拿着投资人的钱给自己买高级公寓……

所以，作为外国人，咱们如何避免在EB-5项目投资中踩坑？以下三点很重要。

确认该项目已获得美国公民及移民服务局 (USCIS) 的批准；

找本地有大量房产开发经验的开发商，对当地情况了解、能给市场合理的评估；

项目资本结构要多元——越是有效的投资越能吸引到多元的资金；

EB-5虽说主要目的是移民，但归根结底还是个投资项目。你真金白银花了钱，也要清楚地知道自己的钱花在了哪里、能有多少回报。

最后移民到美国多少钱，祝申请EB-5移民的朋友，都能圆梦美利坚。

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