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房地产投资信托基金(Real,REITs)

目录

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房地产投资信托的概述

房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的利润股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明晰划分为专门持有房地产、抵押按揭相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。随后，伴随着税法的演变，REITs在英国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差别，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种方式的本质。不过REITs与通常的房地产投资基金有明显区别：REITs一般可以获得一定的税收让利，但须要满足一定的筹建条件等。

REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计企划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐步加大，房地产行业的逐步规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽早在我国立法支持并推广。

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通过REITs融资的优势

REITs除了资金来源广泛,并且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因而在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的拟定上都具有先天的优势。

对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，由于REITs通常是由专业的房地产公司发起并管理的，才能合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大增加了投资风险。其次，因为基金的规模比较大，因此能广泛投资于各种类型的房地产项目,因而分散了投资风险。最后，因为REITs投资于房地产,可获得稳定的房租收入，有一笔持续稳定的现金流，但是利润率也比较可观。在英国，投资房地产的基金年平均利润率可达6.7%，远远低于建行存款的利润，但是其风险却要大于通常的股票。

对于房地产企业而言，与债权融资相比，REITs是以股权方式的投资，不会降低企业的债权负担。倘若从工行房贷，房地产企业要按欠款协议约定的还贷，财务压力大,并且房地产企业也未能就这些短期内回报低的项目向建行申请按揭；同时，因为REITs的分散投资策略，减少风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比列，因此房地产企业不失去对企业和项目的控制权和自经营权。

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REITs国际运行模式的比较

房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先形成于20世纪60年代的法国。20世纪60年代后期海外房产投资优势，英国、日本等发达国家就早已产生了初步成熟的房地产期货化模式。步入20世纪80年代以后，房地产期货化得到了迅猛发展，美国、加拿大等其他国家和地区也先后举办了期货化业务。2003年,房地产投资信托开始步入澳门房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方法。2005年6月，台湾施行新政则容许房地产投资信托投资海外地产，并容许欠款不超过持有房地产价值的45％。

日本REITs的筹建主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs就能享受税收让利的一些主要条件，因而解释为何了日本REITs在结构、组织、投资范围，利润分配等的发展就会围绕着税法的变更而展开。2003年7月,台湾期货和证券事务监察委员会（台湾证监会）施行了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的筹建条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面做出了明晰的规定。台湾在很大程度上借鉴了德国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

按《房地产投资信托基金守则》规定，台湾REITs每年必须将不高于90％的净收益以红利方式分配给信托单位持有人。虽然日本、澳大利亚和其他欧洲国家对REITs的收入分配都有要求，并且这种国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是德国的REITs发展基本上是税收让利驱动，收入分配要求虽然是防止双重课税的须要。台湾的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须缴纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重课税。台湾采用的是比较慎重并且限制性较强的模式，不仅对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了十分严格的规定。

可见，日本的REITs是一直围绕着税法来发展的,其REITs的起源有显著的税收让利特点;而台湾对REITs的规范不是通过税法中税收让利的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制订了硬性的规定,并没有显著的税收让利驱动的特点，因此可以说台湾的REITs是发展是专项法规型，这些模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。日本的REITs的发展十分讨好市场的要求，所以可以说十分市场化，其REITs市场化造成的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而因为REITs在台湾的发展历史较短，所以REITs的产生仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因此REITs在台湾也没有产生由市场环境所致的结构上的变异。

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房地产投资信托发展意义

我国引入房地产投资信托基金有着极其重要的作用。

首先，引入房地产投资信托基金有利于建立中国房地产金融构架。房地产信托投资基金在美国既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是推动房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以工行为手段的间接金融的极大补充。为此，推出房地产投资信托基金，将大大地提升房地产金融的完备性，是房地产金融迈向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与减少系统性风险，增强金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特点的房地产信托基金，将一定程度提升房地产金融当期的系统风险化解能力，增强金融体系的安全性。

再度，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以防止单一融通体系下交行相关新政对房地产市场的硬冲击，缓解个别特定目的的新政对整个市场的整体冲击力度，有助于减轻中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特点决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因而房地产投资的利润相对比较稳定。

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REITs与国外通常意义上的房地产信托有很大的差异

第一，REITs是标准化可流通的金融产品，通常从上市或非上市公司竞购地产资产包，且严格限制资产转让，较大部份利润来始于房地产房租收入、房地产抵押月息，才能在期货交易所上市流通；目前国外的房地产信托计划是有200份协议限制的集合非标准化金融产品，通常不涉及竞购房地产资产包的行为，其利润视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在期货交易所上市流通。

第二，REITs对投资者的回报须要把收入的大部份分配给投资者，例如日本、香港要求把所得收益的95%分配给投资者；国外的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的合同回报，目前通常在3%-9%左右。

第三，REITs的运作方法是：负责提供资金并成立资产管理公司或经营团队进行投资营运；国外的房地产信托计划的运作方法是：提供资金，监管资金使用安全，或部份或局部参与项目公司运作获取回报。

第四，REITs的产品周期通常在8-10年，更重视房地产开发后，已竣工的房地产项目的经营；国外的房地产信托计划产品周期较短，通常为1-3年。

第五，在日本，REITs是享有税制让利的一种工具：如信电汇益分配给受惠人的，REITS免除公司所得税和资本利得税，分红后收益按适用税率缴纳所得税。在台湾，则须要承当资本利得税和农地税双重税收，而国外的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

第六，国外的房地产信托概念较为笼统，可以是REITs模式，也可以是按揭信托、优先选购权信托、财产权信托、受益权出售信托等等。

其实，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大厦、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接收钱投资不动产，而是取得获益账簿，酬劳以配息形式进行，且REITs可以挂牌公开交易，为此投资人还可以在公开市场买卖，攫取资本利得。

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我国构建REITs的发展新政建议

1、加快相关新政和法律法规制订

房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个须要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，须要构建建立的法律体系，保证和维持整个市场的公正、公正、公开和透明，从而推动房地产投资信托业健康、理性地发展。要完善健全的法律体系，仅仅只施行单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律拟定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步建立《公司法》或制订专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制订一些房地产投资信托基金的专项管理举措，如对投资渠道、投资比列的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的方式发展。另外，还需对目前的税法进行变革海外房产投资优势，防止双重课税问题，为其发展创造良好的税收环境。

2、加快房地产信托专门人才的培养

推进、加强REITs的人才培养。发展REITs须要早日构建起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员一般有较强的房地产项目操作能力，对市场的味觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这些专业机构或专业人员也是期货市场上的分析家。加大房地产信托人才的培养，须要早日构建起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极推动信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

3、防范运作中的道德风险

从英国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或监事会负责。受托人委员会或监事会一般由三名以上受托人或监事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴国外经验，我国可以考虑在举办房地产投资信托业务的信托公司中构建类似的受托人委员会，负责制订位地产信托的业务发展计划，但是要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就变得十分关键。另外，有限合伙方式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承当的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。

4、建立信托企业信用制度

构建信托企业信用制度，以建立的法律体系推动信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。构建信托企业征信体制，界定信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；构建标准化的信托企业征信数据库；构建完善失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。

5、健全信息披露制度

有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托协议中对此没有阐明，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的中报和重大风波临时报告等，在季报中披露各种风险和风险管理情况及公司整治信息，并在会计附注中披露关联交易的总额及重大关联交易的情况等。

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