预售制度并未取消，但青岛不少楼盘面临着被卖成现房的风险。

对于开发者来说，这是一个风险；对于购房者来说，这绝对是一个惊喜。不仅保证了交付安全和质量达标，还允许延迟两年还款。

今天，无崖子去青岛城阳区看房，看到一处新房必须卖成现房。该开发商于2022年3月获得该地块，目前尚未开盘，但二期塔楼已在建设中。

那就是金鼎云台府。其开发商来自淄博，一直保持低调。

本月初，无芽子刚刚收到开发商的平面图，她的第一感受是——开发商找了哪位“神仙”来指定产品结构？定位完全错误，产品和定位完全不匹配！

开发者纯粹是在玩花样，而这个新盘毫无疑问是Si盘。

第一篇 金鼎云台公馆特别能坚持，敢于在急需的地区出售和改善大型公寓。

2022年3月，淄博金鼎智达收购城阳街道向阳路以北、白云山路两侧两块土地。其中，1号地块配备不少于146套租赁住房（间），2号地块配备不少于220套租赁住房（间）。

据知情人士透露，金鼎云泰大厦没有“开发贷款”，土地也没有抵押。我们假设开发商资金实力比较雄厚，但是我们也不能乱来。老板不可能这么有钱。

为什么说开发商可能是被一些“道友”欺骗了呢？

我们来看看这两个图。项目西侧是城阳街唯一几乎未能交付的楼盘——佳兆业悦丰，单价11100-12000/平方米；南侧是银盛泰书香花园，高层建筑，二手房成交价在万元左右；北面是即墨南门的“金茂智慧国际城”，单价9000元/平方米。

从这些邻近小区的房价和居民数量来看，金鼎智达云台公馆所在的地块无疑是城阳急需的一块土地。

在这块急需的土地上，金鼎志达也做出了“改良产品”，产品面积段分别为119-137-143-176平方米。

143、176平方米户型占比67%，户型内高3.15米。

下半年楼市，虽然开发商的目标客户是需求改善的购房者，但我们也需要关注地段和板块圈！

我们来看看它的平面图。确实不错。

每枚均为元宝型。 137平方米以上户型，客厅宽近7米，并配有朝北的设备平台。据说开发商会给每家每户送一台中高端品牌中央空调，真是盛况空前！

目前，二期工程已在建设中，一期工程尚未启动。开发商真是能“坚持”啊！该建设项目是由淄博元亨利臻建设有限公司承建的，这让无涯子想起了一个人——赵贞吉！

嘉靖：宋代有一个人提出了一个绝对的想法，叫“日月星辰三光”，但没有人能比得上。苏东坡这个大才子，是唯一可以与之媲美的。徐戈先生，你应该知道他是怎么做对的吧？

徐杰：我来了，苏轼已经连续读了两对了。第一对是《风雅四诗》。第二对就比较聪明了，它是“四德亨利·袁”。为了避仁宗的忌讳，亨利贞元中的“贞”字被省略了。

嘉靖：您现在是内阁首席大臣。内阁里只有李春芳、高拱三个人。太难了。我们来把苏轼的缺字补上吧。

此时，素有“不粘锅”之称的赵贞吉正式入阁。

第二部分：开发者不仅能坚持，还能“崩溃”

五年来，城阳白云山作为青岛新开发的楼市板块之一，确实取得了令人瞩目的发展速度，配套设施也不负众望。

首先是教育投资。城阳白云山片区新建了三所局属学校，分别是国立科技大学九年一贯制学校（公办部分）、城阳实验中学东校区、惠城路小学。

如果引入本路段新可以就读的学校，果城路小学（局属）、育才小学（局属）、白云山学校（第六实验，非局属）、太湖山学校学校（不确定是否不属于该局所有）。

城阳白云山段的教育资源是什么概念？

城阳8个街道中，流亭下庄有3所局属学校。上马、鸡红滩、红岛好像都没有局属学校。高新区却另有说法。

以前大家都说城阳的教育很差，学生考不上城市高中。

我们来看看今年高考高分的人数。程漾的表现也不错。而被投诉的原因又是什么呢？高中升学率低！

而城阳街道实验中学和二中的高中升学率均在80%以上。这根本就是各街道教育资源不平衡造成的。

白云山区在教育方面投入巨大。除了不能参加城市中考之外，确实没什么问题。当年备受好评的城阳实验二小学，看看今年招收了多少个一年级班？真的比白云山的新学校好很多吗？

除了教育之外，这里在医疗卫生方面的投入也确实是巨大的。青岛沁园是山东唯一的泰康住宅，位于城阳街以东的高档住宅区白云山地段。众所周知，如果没有200万保单，除了高级干部、高管、高学历老年人，没有资格来这里看病。

此外，城阳街唯一的三甲医院青岛中医院也位于该地块。这两年，城阳区五个山顶公园中的两个也在这里，一个是白云山公园，一个是沱川山公园。

与此同时，这里的工业发展也没有落后。天安数码城、蔚蓝创新天地等高端企业和写字楼聚集于此，成为城阳区的CBD。

不要低估这两家企业的实力。省百强民营企业之一的嘉德瑞位于天安数码城。

人均消费300元以上的餐馆，如西牛烤肉、鲁氏疙瘩汤、银鹭火锅、黑牛、新福圣观大酒店等多家餐厅也位于城阳白云山地段。

看起来金鼎云台府的地段价值还蛮高的？如果你这么认为，那你就大错特错了。

白云山板块面积不大，但也分为梯队。暂时是这样划分的：

第一梯队：红子河水库以南、春阳路沿线的白云山板块。该区域已逐渐成为城阳中高端楼盘的重点，不少低密度住宅的单价并不比城阳老城区便宜。

潭府、潭府御园、锦园、辰园、青特滨湖国际、白云山花园等洋房容积率均在1.6以下。周边高档写字楼林立，生活设施便利。

第二梯队：沿着凤山，从荷大河花园到绿地凤熙台山庄，再到北岸青特湖畔观景。

第三梯队：红子河水库以北、以西、京城路以东。

至于玉兰景园和海云华府，这些不属于白云山地段，所以不要试图去抢人气。

即便是金鼎云台府这样的区域，北面紧邻即墨的金茂智慧国际城，也只能勉强属于白云山板块。

刚才提到，这个项目周边的二手房和新房成交价格都在万元线附近。岚山一号、佳兆业悦丰等新房价格也处于行业最低价。只有龙湖舜山公馆才算得上中高端项目。

不过，龙湖顺山府也是全国最差的顺山府。不仅外墙、花园质量较差，而且还是青岛市单体优质劣质品分布最明显的小区。

该项目共有6种物业类型，分别是600万元以上庭院别墅、250万元以上叠层别墅、200万元以上平房、小高层、200万元以上大型高层。 100万元，人才公寓。

今晚，无崖子准备在附近吃饭，却发现：野田舜山公馆，一个共有1805户、近6000人的社区，楼下的商家没有一个看上去“比较健康美味”的餐厅，真是太棒了。

如果龙湖舜山府如此，你们金鼎云台府以后又会怎样？本项目所在区位及行业价值仍较低。产品再好，相应的客户群毕竟是有限的。

开发商还在乘着白云山板块的人气，确实没有太大意义。不妨将其宣传为“驼船山”板块，城阳北部“泛提”新高地。

第三部分项目真的没用吗？目标客户群是谁？

吴亚子刚才也表示，该路段距离即墨南大门较近网校头条，周边社区消费能力有限。开发商拥有新IP，购房者很难判断其交付质量。产品定位很错误，开发商只能卖现房。

据了解，金鼎云台公馆大概率不会在2023年春节前开业，很可能在2024年底交付。

城阳街楼盘及对应客群简要分析：

城阳街以南和北岸绿城面积最大为360平方米，其他区域也在126-260平方米。该项目的目标客户群是桃林地区的客户以及周边想要交换二手房的客户。

无涯子有一个朋友，他的厂房是“CQ”，他买了一套360平方米的平层。

城阳街以南的地区就很尴尬了。南方没有配套设施，没有风景，特别是昆仑岳南侧和北岸绿城。这个地方看上去离北曲五大商圈很近，不过逛街还不用开车吗？

唯一的优点就是离世纪公园和广告产业园比较近。确实没有其他优点了。

城阳街以南，如果从大范围看，可以包括正阳中路以南青岛城阳实验中学，加上天怡人、云溪雅松、银丰小北区地块。

该行业的买家群体要么是村里的老钱，要么是在城阳或即墨有工厂或中型企业的企业家。剩下的都是40岁以上、有铁饭碗的“医生”。

当你让他们去金鼎云台公馆改善、买房时，你有何感想？城阳南云溪雅松卖不出去，小北区银丰新项目也不敢开盘。你还想让他们去即墨南门？

至于其他板块，只剩下白云山改善市场和“一般改善市场”。改良盘如枫溪台，一般改良盘如湖滨观澜，问号改良盘如白云山居。

这些市场的城市界面和产品都比金鼎云泰富好，交叉客户不会很多。

至于剩下的“东郭庄-沟岔”路段，这个区域比金鼎云台府所在区域稍差一些，可能会出现一些跨客群体。

那么，城阳其他街道的新楼盘与金鼎云台府有交叉客户吗？好像确实没有，为什么呢？

无论是白沙湾、下庄、流亭，还是高新区，这些地方的新房要么是“普遍改善”，要么是“急需转型”。

而且，这些地方的“普遍改善”客户群体无法接受太湖山路段。例如，高新区的改善项目是为高新区的中高端客户准备的，以及一些城市地区的“泛改善”客户。

除了地理位置之外，白沙湾的星河湾和满云的中大型公寓都是城北和城西的“普遍改善”客户。

这些客户和金鼎云台府几乎没有任何关系！

该怎么办？这个盘是不是等待发货然后“si”？

开发商正在寻找即墨客户？

近三年来，即墨西的项目已近20个，由于中心城的改善，顾客几乎买了所有能买的东西。而且，即墨中心城区改善后的客群根本就不小看南门。即墨本来应该和城阳北连城融为一体，结果却适得其反。开发商想要吸引即墨客户，最多只能局限于原东城附近的区域。

但该项目也有很多优点，比如密度低、户型好、宣传品质好等。

金鼎云台公馆一期容积率1.8，建筑均为10层小高层（开发商称为平房），也较为稀缺；

刚才说了，户型是中大型，空间、层高、规模都不错；

所宣传的房产品质不低。一、二层外立面采用干挂石材，地下车库采用水磨石。此外，该项目的商业部分可能是会所和宴会厅。平台式建筑，人车完全分开，基本上该有的都有。

事实上，如果你仔细想想，这完全是不匹配的。滨湖观澜容积率2.0青岛城阳实验中学，无人才公寓，18层小高层。金鼎云泰大厦容积率1.8，配备租赁人才住房和10层小高层。如果这两个单位的容积率和楼层都改变一下会不会更好？

金鼎云台公馆本来应该建中小户型，与北面的金茂智慧城错开竞争，然后吸引一些东郭庄-沟岔的客户，接一些不敢买白云山住宅的客户。这不是很容易卖吗？已经？

作为一个小中介，无涯子没有发言权，一切都已成定局。

说了这么多，剩下开发商的就是卖现房，房产顾问去其他售楼处捡漏网之鱼了。还有，不要再坚持白云山板块的概念了，看看能不能以旧换新，获得一些“全面提升”的客户。

无论如何，先看看价格吧！五芽子估计，其119个产品的单价在11000-12500元之间，137-143个产品的单价在12000-13000元之间，176个产品的单价在15000元左右。这样的话，总的价格梯度在130万到260万之间。中小户型问题不大，但7号楼、11号楼的176平米产品压力特别大。毕竟周边没有价值超过200万的新房。

难怪无崖子觉得金鼎是被某些“道友”欺骗了，在这样的位置设计了这么大的公寓。

《道德经》云：常有三宝，持之以护。一是慈悲，二是节俭，三是不敢为天下先。

金鼎云台府敢为天下先。也许设计图纸和产品的人不是“道友”，但也许他们是信奉儒家思想、做了“明知不可为而为之”的大师。

既然“南墙”已经建成，我们就开始碰撞吧。祝你好运~

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