Cordy Jin

For Rent

澳洲房产租赁&报税，你要知道的这些事！

Cordy

在美国房子付款交割不就OK了么？

不！

交割后也有两项更重的是事情亟需处理，

并且，这两件事处理的是否得当

直接关系到投资的胜败

··· ···

海外人士在美国房子投资早就不是新鲜事儿了，签约，首付，尾款&贷款，交割一系列事宜代办完毕澳大利亚房产，海外房产尘埃落定，从此你就弄成了一个外头有房的人！

但是，交割并不是投资的结束，交割后也有两项更重的是事情亟需处理，并且，毫不夸装的说，这两件事处理的是否得当直接关系到投资的胜败，他们就是——出租&报税。

我在美国

卖房屋

出租

在这部份，投资者还要考虑的问题有两个

1. 找谁租赁 2. 以如何的方式租赁

1. 找谁租赁

澳洲买房后可以自己租赁，也可以找当地正规的租赁管理公司租赁。

两者的差异，最显而易见的是成本。

自己租赁自然没有额外的成本；而租赁管理公司会缴交管理费， 通常为协议时限内形成总房租的5%-6%. 举例，在澳大利亚，公寓的平均租售比在5%左右，也就是说， 一套60万的四房公寓，每年形成3万澳币的房租。如果交由管理公司租赁， 这三万中的&1500-1800（3万的5%-6%）需要做为管理费还给管理公司。

如果业主人长居在法国本地， 也不是哪些大忙人，自己租赁自然是经济实惠。但，大多数境外投资客不具备这两个条件。房屋租赁过程中， 可能形成租客破坏灯具，拖欠租金，办party被同事投诉， 合约未到期就走掉各种各样的问题。身在国外的业主们难以及时亲自处理这种问题，委托给租赁公司，无疑愈发省心省力。

总结

自己租赁费心费时但省钱；委托管理公司租赁划不来但省心省力。

2. 以如何的方式租赁

澳洲房产的租赁方式主要有两种：长租和短租。

· 长期，顾名思义，是期限较长，更加稳定的租赁方式。通常租期为一年或一年以上。长租公寓的租售比一般在5%左右，也就是说，如果依照长租方式租赁，房子的年房租乘以楼市一般在5%左右。

· 短租，也可以称之为日租，类同于国外旅馆的概念。短租房的房租利润高，好地段的公寓每位夜晚租到一百多澳币是正常的，如果赶上周末集中的中旬，或者有纪念活动的中旬，一间四房公寓并且可以租到400-500澳币一个晚上。当然短租的是非常消耗人力的，房东自己管理太难，通常都由租赁管理公司，或者酒店管理公司管理，短租的管理费也低于正常标准，上文提及的5%-6%是针对长租的，短租的管理费则高达20%，甚至更多。

总结

1. 长租的房租收入比较稳定；短租有机会荣获比短租更高的房租收益，高峰时节，短租的月房租有或许是长租的翻番，但受淡旺季的影响，租金不稳定。

2.短租对地段，交通，景观的要求极高，因此澳大利亚房产，并不是随意哪些房屋都可以短租。

我在美国

卖房屋

报税

首先要说明一点：

海外人士在美国订购投资房

产生的利润还要收税。

很多投资者虽然持有美国的投资房多年，但从来没有交过税，并不是不需要，而是自己没有报送，实则属于避税行为。

1. 税率：

合理合法的状况下，海外人士投资房产形成的回报，需要根据32.5%（起）的比列收税，这数字着实不低！但也仅仅看着骇人，其实几乎没有人真的根据这个比列收税，原因在于日本奇特的“负扣税”体系。这个话题值得我们单独开一篇文章具体讨论，这里先给你们一些基本概念。

2. 负扣税

指的是房子做为投资品，在营运过程中形成的开支，可以作为投资费用在总利润中除以，从而减少缴税额，甚至导致帐面上的巨亏而完全不需要收税。举例，一套60万的房产，年房租利润3万澳币。每年的中行年息+物业费+市政费+房东为了处理房屋相关事宜形成的旅费+房屋摊销+…= 31000，那么这套投资房在帐面上出现巨亏完全不需要收税。

这里我们要指出的是“账面”上，而非实际巨亏。因为有一些数字十分大的开支分并非实际开支，比如：折旧。今天不展开讨论。

总结

房产投资并非一劳永逸，购房者在选择房产的时侯就该提早预估房租和收税，已作出更好的投资选择。

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Cordy Jin

H&T Group

华信地产投资经理

原新东方雅思英语教师

后借助WHV独自来到加拿大加入华信地产

2018年团队top sales销售精英获得者

现任H&T Group投资经理并管理自己的团队