最近在整理二手房的成交数据，主要是贝壳和我爱我家。数据都是真实的。我先写一篇关于公园湖西部分的文章。如果您对湖西二手房不熟悉，可以先看看这篇文章。

苏州楼市20年——湖西时代

以下为正文：

湖西一般指公园最早一期的8平方公里。范围图大致如下，长泰高速-金鸡湖以东区域。

上面关于湖西二手房小区的文章应该考虑得比较详细，所以本文就不介绍了。可以按照学区来划分，可以分为如下图。

其中，去年最受欢迎的是天域东区、天域西区、湖左岸、中银皇冠等金鸡湖一线沿线改善型社区。相反，东环地区的华庭园、归都花园、东方花园等小区，已经逐渐成为“古城”，人气越来越低。

下面按上图顺序简单分析一下目前各社区的大概交易状况：

01.星港小学、星港中学

双星港学区共有三个社区。贵都花园和华庭园这两个小区的成交量很低。

1.华庭园

首先说一下华庭园。由于小区住户数量较少，挂牌房屋也很少。交易量低是正常现象。早年，这个小区是供电局的福利房。是园区内少有的公务员社区。目前社区的质量其实还不错。加之以低密度、大户型为主，被认为是湖西较适合自住的社区。

2. 赤道花园

与华亭花园相比，贵都花园就更惨了。以前印象城流行的时候，很多人一定都有过坐地铁到中央公园，然后经过赤道花园到达印象城的经历。

位置上，贵都花园比华庭园稍好一点，就在地铁中央公园站。旁边有印象城、赤道邻里中心，距离公园早年的地标海关大楼也很近。

但这样的归都花园就是卖不出去。和古城里的一些老字号商业楼一样（没错，你就是宝石御景园），占据着绝佳的地理位置。如果每年看的话，只完成了一笔交易。位数。

如上图所示，近四年的平均成交价格数据很少。 2020年全年，贝壳、我爱我家暂无成交数据。无论成交量还是成交价格，都与马路对面的欣欣花园存在巨大差距。或许，这就是市场对星海、星港学区的定价。

3.城市花园西区

城市花园西区的建筑其实比东区的要新很多。这是因为当时城市花园地块并不靠近金鸡湖，然后又被中央公园包围。谁靠近谁就是主流，所以贵都和城市西区是当时的热点。

结果。 。 。学区差异也是如此。城市花园西区虽然楼盘较新，但成交均价仍低于城市花园东区。价格相差2-3K/㎡左右。

城西区虽然有电梯房，但整体人气一般，比贵都花园稍好一些。

这三个社区的交易价格非常有趣。每当你觉得他们不好的时候，他们就会跳起来。当你觉得他们好的时候，他们基本上又会跳下去。

02. 新城花园小学、新港中学

4.新城花园

园区最早的商品房就在园区第一个邻里中心（新城）的隔壁。与湖西最早的新城花园小学一起，算得上是湖西的先锋。

新城邻里中心已今非昔比。去年我去参观时，它因整修而关闭。新城花园小区也明显老旧了。不过，交易量还不错。可能是小户型数量多、总价低的缘故。算是湖西最好的了。 “守门员”。

5.东方园林

类型与新城花园类似，位置比新城花园稍差，价格也差不多。两个小区被视为竞品，但人气略逊于新城花园。

6. 万阳香樟公寓

小区很小，夹在新城和东方花园之间。房子不多，成交量很低，流动性很差。不过它有电梯，所以还是有一定竞争力的。

现阶段总结一下，上述6个社区均位于石家庄区兴港中学内。均价4万左右，城市花园西区、华庭园稍贵。

总体来说，这六个社区在湖西的人气较低。如果非要说出原因的话，那就是学区的原因。否则就没办法解释贵都和新新的价差，以及城东区和西区的价差。

03. 新城花园小学、兴湾中学

7.新花园

新城花园PLUS版是园区第二个商品房，可视为新城花园的升级版。位置和学区稍微好一点，价格自然就高一点。

住宅区的价格区分也非常明显，80-100㎡，约5万-5.5万； 100-130㎡，约； 150平方米以上，35000平方米以下。

适当的学区以最小的改善率推动购房。

8.星海人家

以前我一直以为这个小区的名字是星海学校。后来翻查小区的历史，发现原来隔壁就是星海街。大润发很有吸引力。

色彩缤纷的立面看起来有点像湖的左岸。位于兴加花园东侧，价格与兴加比较接近。 116平米主流户型成交均价在4.5万左右。

9.天域西区

沿着现代大道从东向西走，我们终于到达了金鸡湖边。去年，天域东区因“大佬”走红。虽然不如“老大哥”那么耀眼，但也足以傲视湖西的其他“小兄弟”了。去年成交数据只有6套，今年增至20套。

2019年以来，成交价格基本是上下波动，虽然成交量有所增加，但房价并没有太大改善。

10.天域东区

天域东区去年增长非常明显，很受欢迎。它与中银皇冠并驾齐驱，直接带动了虎溪的多项改进。堪称“老大哥”。

位置极佳，紧邻地标东方之门和最繁华的购物中心苏州中心。步行10分钟即可到达湖西CBD核心区金鸡湖喷泉。

与西区相比，东区的面积部分更大。去年主要成交量集中在10-1300万、187㎡主力面积板块。 20年总价同比上涨300-400W左右，即20-30%。

非常漂亮的交易价格图表，无论是价格还是成交量。

04. 兴湾小学、兴湾中学

11. 中银皇冠国际

原本就很低调的豪宅去年才真正面世。几年前，他们被嘲笑为滞胀的先驱和居住而不是投机的模范社区。结果去年房价就像火箭一样高，而且小区越大越多。 ，增幅越高。

去年主要交易额在1300万至2100万之间。 240平方米主力户型由2020年的1100万套增加至1500万套。房价上涨约400万，涨幅30%+。

而且这个小区的业主心态比较稳定（毕竟RICH）。房屋能够快速降价出售的情况非常罕见。列出来这么贵，所以你可以买也可以不买。

12.中天湖滨花园

湖西现代大道是距离金鸡湖最近的高层社区。社区人气不温不火。总价集中在700万-900万之间，均价在4.5万-5.5万。它与湖的左岸竞争。位置很好，有的房子还临湖。大床房的知名度不如其他房，溢价也相对较低。对于那些没有足够预算进行改进的人来说是一个相对不错的选择。

兴湾西校区就在这个社区的后面。你可以步行去学校，而且非常近。

第二阶段总结显示中茵国际花园，西湖星湾石教区是目前改善的主流，从学区驱动的6-900万元改善（星海人家、中天湖畔、天域西区）到10-2000万元核心区质量改进。对于层层改善（天域东区、中银皇冠）来说，湖西的改善社区选择最多，也有最直接的市场反馈。

与星海学区相比，星湾也不甘落后。

05. 新城花园小学、星海中学

13. 城市花园东区

以上简单讨论了城市花园西区和东区的价格差异。其实最主要的区别就是学区。此外，东区距离金鸡湖较近。目前市场人气高于西区。

我们来对比一下城市东区和西区的平均成交价格，这样大家就能有更清晰的认识。

06.星海小学、星海中学

最后说一下湖西主流的星海学区。很多人考虑湖西的老房子基本上有两个原因，1.位置，2.星海。位置可以复制，但学区不能复制，所以星海被视为湖西的压舱石。除了少数小区外，这些星海学区房的成交量都不是很高。在一些小区，由于内在质量问题，远不如老房子那么好卖。

去年学区房房价不断下跌，唯一还能坚持横盘走势的只有星海。

14. 四季新家

前段时间，有督察将该小区与湖左岸进行了对比，觉得比湖左岸性价比更高。他还表示，如果预算高一点，能订到湖左岸的湖景房，他还是会考虑湖左岸的。可惜我的预算只有700万多，所以对比之后我选择了四季。

该社区成交均价约为5.5万-6万元。预算7-800万元，可以考虑120-130平米的户型。

15.欣欣花园

同样靠近长泰高速，欣欣花园的人气比一开始提到的要好很多。从房子来看，都在15年左右。欣欣的成交均价依然能达到5.5万，没有其他原因。

我们也来对比一下鑫鑫和贵都的成交均价，方便大家有个直观的了解。如果有人问你星海学区未来值多少钱，两个小区的房价差就可以大致测算出来。

16. 苏州中心8、9号

是的，2018年底，数千人与颠倒的神盘握手。现在58平米的小户型均价在7.5万左右。但面积130以上的大户型成交价只有5万左右。购房也是学区带动的，交易量非常高。当年不到4万元赚到的利润还是非常可观的，所以这也是市场对万科左岸如此期待的原因。

有趣的是，随着去年苏州中心公寓的热销，环球188的小户型却变得不那么受欢迎了。很容易理解，星海学区每年只需要这么多人，而苏州中心已经成为环球188的替代品。

17.湖的左岸

去年成交量比较高的一个小区中茵国际花园，包括金鸡湖附近的几个小区，除了新湖园没有太大的增长（面积不大，户型一般，不太喜欢装修） ），还进行了其他几项大规模改进。春风。

湖左岸的社区其实很大。只有前排的几栋圆柱形建筑，湖景房的视野比较好。面积也很大，180-200平米，总价10到1200万。如果你想选湖左岸的湖景房贝语网校，只需看户型，是否有弧形阳台朝东即可。如果是的话，看看地板。大多数平层公寓都享有湖景。

湖左岸的社区也很一般。可谓是非常一般。至于有多一般，应该和任何一个开了10年的高层电梯小区都有类似的感觉（隔壁的新湖园小区还可以）。

南石湖左岸，地理位置优越。这绝对是核心中的核心。距金鸡湖仅100米。去年社区成交价在5.5万-6万左右。 100平米的比湖景的贵一些。其他都差不多，要看楼层。

如果预算充足的话，可以和上面提到的湖左岸的四季或者中天比较一下。

双星海学区的社区很多，这里就不一一介绍了。比如星海边缘有两个小区，明城迎祥和苏都花园。明城映香是星海学区最贵的，均价6.5-7W左右，还有苏都花园。价格都比较便宜，120平米的一套不到750万。其他包括嘉成花园部分还可以，新都就比较一般了。有兴趣的可以私聊麦子。

至于湖西的成交量，如果不是去年几套改善型豪宅的爆发，整体成交量会很低。很多社区的年交易额加起来还没有奥体或者湖东街区某个社区的月交易额高。

一方面，由于湖西相对成熟，有学区优势，自住居民比例相对较高；另一方面，湖西以西地区的市场人气有所下降。很多人常说，十山没有新时会怎样？这个问题在湖西也存在。

事实上，湖西和狮山的二手房结构非常相似。虎溪可以算是狮山的PLUS版。总价和均价较高，但整体结构很相似。

比如狮山西区，主要是小户型或者是急需拆迁房，成交总价体现在2-300万。湖西西部的社区也以急需为主，成交总价以3-400万为主。

狮山的提升门槛基本都是600万+。您可以选择一个社区。湖西门槛放宽至700万+。简而言之，这两个领域非常相似。有兴趣的读者可以比较一下社区。

让我们用最后一张图片来结束吧。湖西的置换链条比较清晰。