（原文：财经物理侠）“天津找房”系列正式开播啦！物理侠来给大家分享一下自己在天津选房的心得。买房是孩子来天津读书的第一步，只要涉及到房产，就会从“需求”和“投资”两个方面去考虑。本文是一篇“预热文”，从“纯需求”的角度出发宝坻一中分数线，介绍落户不同区会如何影响孩子未来的学业和学校选择。如有疑问，欢迎私信或留言！

[两个开场问题]

Q1：在天津买房首先要考虑什么？

A：市区还是郊区？

Q2：最大的区别是什么？

A：中考后择校！

2018年是天津中考的“小年”，虽然部分高中压缩招生名额，但普通高中录取率依然创下新高！

而且‘城中五校’和郊区龙头学校的招生名额，一点儿也没减少！

随着2003年以后天津出生人口的增多以及“海河人才”计划的逐步实施，这些学校如果不扩大招生的话，以后想考上天津的优质高中会越来越难！

更重要的是，城六区的公立高中基本不招收城六区以外的学生，这就导致城六区和非城六区高中的录取率其实是不一致的！

此外，2018年，市区六区共有40多所公立高中通过中考招生，其中近八成是市级重点高中（包括市、区直辖市级重点高中），总招生人数超过1万名。也就是说，市区毕业生有一半以上都能考上重点学校！

此外，考生在选校环节的选择范围更加广泛，每个分数段都有多所学校可供选择：

对于非城区来说，公立高中只招收区内学生，每个区基本只有一所市级重点高中，好在招生数量不小，其中著名的武清区杨村一中招生人数近千人。

虽然都被称为“市重点学校”，但这些地处郊区的重点高中的高考成绩还是比大部分地处市区的市级重点高中要好很多。杨村一中考上清华、北大的学生人数曾多次位居全市之首，宝坻一中、静海一中、塘沽一中等学校每年也有大批学生考上清华、北大。

另外，由于郊区面积大、学校稀疏，各区龙头学校基本都是寄宿制学校，学校日常管理比较严格，有固定的作息时间，有早读晚课，老师们都很认真负责，这些对于一些平日里父母不能陪伴的孩子来说，或许是更好的选择！

在了解了天津中考的具体制度之后，结合孩子的具体情况，就可以寻找“目标区域”，开启正式的选房之旅了。

对于计划回津读书的孩子来说，申请转学的时间点有小学、初中、高中，但各个阶段的转学都没有学区房的概念！

也就是说，转入小学时，不执行户口所在地社区幼儿园至小学“对应小学入学”政策，转入初中时，不执行小学至初中的“学区划分入学”政策。

各区教育局负责制定和实施本区具体的转学政策，虽然各区政策不尽相同，但主要的转学渠道无非两种：

1、家长自行联系符合入学条件的学校，学校同意接收孩子并报教委备案；

2.教育局会将学生安置至相对较邻近有空缺的普通公立学校。

所以无论孩子在哪个阶段转学，想要进入优质学校都是极其困难的！

如果你花高额溢价买了学区房，孩子用不了，自己还要承担未来学区变动导致房价下跌的风险；如果不买学区房，又担心房子没有升值潜力，将来卖不出去……这是天津买房打算转学的家长面临的困境。（解决办法请看未来投资篇）

如果单纯从需求角度讲，孩子选择学校、掌握自己命运的机会，就体现在最近一次的转学入学考试上（小学转入初中，初中转入高中），不同行政区买房的差异也体现在这里。

小学转学

通常来说，在计划转入天津小学时，家长中的一人可以陪同孩子。但不可否认的是，越早来，选择就越多。而落户不同区，甚至同一区内的不同学区，对选择小学转入初中的学校都会有很大的影响。

全市六区教育资源相对丰富，2015年实施小学升初中新政策（民办初中全区自主招生，公办初中区内随机分配名额）后，民办初中全面崛起，成绩远超公办初中！

因此，让孩子进入民办初中几乎成了所有天津家长的目标，而衡量房价与进入民办初中的机会则是返津家长面临的另一大问题。

和平区

和平区地处市中心，是天津市的政治、金融、教育、医疗卫生中心，拥有全市最丰富的教育资源。

虽然有很多优质小学，但是转入这些学校基本是不可能的，不过通过家长的悉心指导，课外辅导机构的刻苦练习，考上民办初中的几率还是很大的，因为和平区的民办初中的升学率是全市最高的！

虽然和平区不会在每次考试后公布各校成绩排名，但根据家长反馈，5所民办学校稳居前五名，一中、嘉诚、双菱、兴南学校成绩遥遥领先。

2018年，这五所学校共录取学生1020人，约占全部毕业生的25%，录取主要依据是小学毕业考试成绩。

物理小伙觉得和平的考试题目没那么简单，但孩子们的分数实在是太高了！这也反映出和平区小学和家长普遍对孩子的学习非常重视。近两年一中的录取分数线一直稳定在290+，而嘉诚、双菱、兴南的录取分数线基本都在285-290之间。每年从分数公布到最后报名，都像是谍战片一样……

因此，家长如果打算让孩子转入和平区小学，就必须力争“优秀”！从背诵作文、解答数学应用题，到每个汉字、字母、标点符号的书写规范，都需要精雕细琢。

和平区小学升初中的录取顺序是“先民办、后公办”，所以如果你最后没有被民办学校录取，就需要填写申请表，选择你小学所在学区的公立初中：

每年耀华（一区）、一中（二区）、二十中（三区）的报考人数都远远超过可以录取的学生人数，所以需要电脑分配，能不能被录取就看运气了。物理君觉得，如果考不上这三所学校，那你去其他学校其实也一样（均衡贫困效应）。

进入公立初中后，如果想让孩子的成绩不落后，课外辅导班是必须的，因为和平区初中的期中和期末考试难度很大（远超中考）。下图是上个月和平区初三上学期期中考试的成绩，全区物理平均成绩不及格！

虽然教育资源不错，但和平区的房价绝对“出类拔萃”（物理侠认为60%是学区溢价）。除非你完全有钱，否则如果你打算在和平区买房，物理侠还是建议你至少先看看其他区的房子再做决定。

（链家截图）

河西区

河西区是天津市最早的涉外窗口和外贸中心，经济发展一直很好，教育资源和综合实力也是与和平区最接近的。

2018年，河西区一次性新增3所民办学校，其中两所是以闻名全国的“全市五所学校”新华中学、实验中学为蓝本，加上现有的自力中学、培杰中学，民办学校在校学生数增至1080人！

2018年河西区六年级毕业生5718人，民办学校录取率略低于和平区。但河西区的初中入学考试是全市六区中公认的最难的。从今年的分数线可以看出，271分以上基本可以保证考上民办学校：

相比和平区，这个录取分数线要低很多，优秀孩子的容错率也更高，只要成绩优秀，掌握了比课本稍难、稍深的知识点，小学升初中入学考试“挂科”的可能性并不大。

与和平区不同，河西区从小学到初中的录取顺序是“先公立、后民办”，所以如果你的孩子小考成绩不能保证进入民办学校，可以在公立学校招生阶段先报考新华（一区）、实验（二区）、四中（三区）碰碰运气。

虽然公立学校的成绩低于民办学校，但由于这三所学校的名校背景以及更为完善的教学和管理模式，整体成绩是有保证的。

下图也恰好体现了目前天津初中教育“民办学校、优质公立学校、普通公立学校”的“三级绩效体系”：

虽然天津的房价还是偏高，但比起和平区来说已经是温和多了，从这个角度来说，河西区确实可以兼顾教育和房价两方面的需求。

南开区

南开区是天津市的科技创新中心，南开大学、天津大学等高校坐落于此，学术氛围浓厚。这位物理男从幼儿园到研究生毕业，从未离开过这个区，对这里有着深厚的感情。

2015年以后，南开区教育状况是南开翔宇（民办）遥遥领先，第二集团为南开中学（公办）、金英（民办）、育贤（民办）。

但2017年南开日新国际学校成立后，情况发生了变化，该校初中部招生第一年，期中、期末考试成绩超越翔宇，取得全区最高平均成绩。

因此，南开区5所民办初中现在基本呈现“两所超强、两所较强、一所一般”的局面，2018年招生规模共计1100人，位居全市第一。

南开区与河西区一样，小学至初中的招生顺序也是“先公立、后民办”。由于南开中学是一所老牌名校，且所在北区面积大，优质小学多（五马路、中英等），学校成绩明显优于其他公立学校。

所以在南开区北部买房，在选校的时候还是有一定优势的贝语网校，当然房价也相对要贵一些。

河东区、河北区、红桥区

物理侠在《看天津的教育问题，就看这篇文章！》中提到，天津的教育呈现“三强三弱”的格局，而这一格局在房价上也体现得淋漓尽致。

不过物理哥认为，河东、河北、红桥给人“教育薄弱区”印象的根本原因还是生源流失，初中考完后，优秀学生几乎全部去其他三区读高中，但从小学乃至初中教育来看，这三区和和平、河西、南开的差距并不大！

目前，这三个区各有两所民办初中，均以本区最好的公立学校为蓝本，教学质量和整体成绩也非常优秀。

从数量上看，这三个区的民办学校仍然相对较少，在校学生总数约为和平区、河西区和南开区的一半。但如果未来区政府及教育局积极引导校企共建或直接招商兴办纯民办学校，河东区、河北区和红桥区仍有较大潜力。

另外这三个区的学区划分比较均衡，想分到各区最好的公立初中还是需要好运气的：

河东：七中、四十五中、一零二中、五十四中

河北：第二中学、第十四中学、第五十七中学

虹桥：三中、五中、民族中学

对于城外六区，并不是所有区都有民办初中（西青、北辰、宝坻、宁河目前没有）。各区小学升初中的情况也不同，具体问题要具体分析。不过物理君觉得，如果你是郊区户口，初中阶段最好转学。

当然，对于城里的孩子来说，从小学升初中还有另外一个选择，那就是考面向全市招生的民办初中。目前共有6所民办初中：

不过录取方式比较特殊，要先抽签，中签后才能参加面试（先靠运气，后靠实力）。所以只能作为家长的备选方案，不能作为主要目标。详情请看：《民办学校分配入学名额！天津初中自主招生联盟继续减员！》

从初中转入高中

如果你是从初中转来的，单从需求考虑，问题就简单多了！

现行政策下，除户籍在武清区的初中生外，其他转校生基本都会被分配到教学水平比较一般的普通公立初中。因此，家长要做的第一个决定，就是开头那个问题：市中心？郊区？第二个决定，就是去哪里上辅导班？

从中考择校角度，如果你落户在市六区，无论你选择和平区还是红桥区，中考可报考的高中范围是完全一样的，各区安排的学校不会有太大差别，所以基本可以根据房屋的住宅性质以及未来房价预期来选择。

如果打算落户郊区，由于公立高中都是在本区招生，其实就看家长想让孩子进哪所学校了（如果未来目标是211，那肯定要进本区最好的高中）。选择落户本区市区还是城外的镇区，其实区别不大。

从上图可以看出，非城区房价基本由地理位置和经济发展条件决定，几乎没有学区溢价，单价比城区房子便宜很多。

想要中考成绩好，一定要参加课外辅导班，尽快适应天津的教育体系和考核方式。最好的辅导班基本都位于中心城区和各区核心区域。当然，成绩差不多的孩子家长也可以私下聚在一起，可能效果更佳。

如果让物理哥用一句话总结备战天津中考的心得，那就是“做题，做题，做天津题；抓基础，抓细节，学会用天津话答题！”

相比之下，武清户籍的孩子则有机会通过考试进入区内最好的两所民办学校——永阳中学和英华国际学校，完成初中剩余的学业。学校介绍和报名入学流程请见：《官宣！今年最大规模学校回津调动拉开帷幕！永阳和英华到底是什么~》

把成绩好的孩子聚集在一起，共同努力，学习氛围很好，家长也不用担心。

如果是高中期间转学，考虑的问题就更少了！因为教育局安排的公立高中也都不太好宝坻一中分数线，而且马上就要高考了，没什么调整空间，所以选择哪个区差别就更小了，专心备考就行了。

部分地区中考结束后，对未在天津参加中考的本市户籍考生安排分班考试录取：

通过分班考试后，学生们可以在天津完成三年的高中学习，如果成绩优异，据说可以进入一所不错的学校。

但这种安置政策并不具有普遍性，建议家长直接向区教育局咨询。而且明年还有没有名额也很难说，所以只能珍惜现在吧！

“预热篇”已经结束，之后我们会根据大家的关注度，逐一探讨各区的购房攻略，敬请期待！

如有疑问或者需要咨询，欢迎在文末留言~